رکود مسکن مشهد سنگین­تر از تهران

گزارش «دنیای اقتصاد» درباره آخرین وضعیت ساخت و تولید مسکن براساس آمار رسمی حاکی است، طی تابستان امسال موج «افت ساخت و ساز» در شهرها ادامه داشته بطوریکه تیراژ ساخت مسکن در کشور از 102 هزار واحد مسکونی در بهار 1400 به 93 هزار و 578 واحد در تابستان امسال کاهش پیدا کرد؛ 5/9 درصد افت تولید مسکن در فاصله تغییر فصل.

در پایتخت نیز این رکود دومینویی همچنان خودنمایی می­کند. در تهران به اندازه 60 درصد آنچه باید برای تعادل بخشی به بازار عرضه و تقاضای مسکن، احداث شود از سوی سازنده­ها تولید می­شود.

با این حال، سرنوشت شرکت­های ساختمانی فعال در مشهد تلخ­تر از دیگر مناطق شهری است.

در فاصله بهار تا تابستان امسال، تیراژ ساخت مسکن در خراسان رضوی 30 درصد سقوط کرده است.

در این استان طی تابستان امسال 8 هزار و 400 واحد مسکونی جدید از سوی سازنده­ها احداث شد. این در حالی است که بهار امسال به رغم تعطیلی چندین روزه ناشی از نوروز و محدودیت­های کرونایی، 11 هزار و 715 واحد مسکونی در این استان احداث شد.

سقوط «سرمایه­گذاری ساختمانی» در استان خراسان رضوی با محوریت کلان­شهر مشهد در کنار افت همین شاخص در کشور و تهران، دو ریشه مشترک دارد و در عین حال یک دلیل محلی مربوط به استان.

ریشه رکود ساختمانی چیست؟

بررسی­های «دنیای اقتصاد» از طول عمر رکود سرمایه­گذاری ساختمانی مشخص می­کند، امسال برای هشتمین سال پیاپی است که بازار ساخت و ساز مسکونی در کشور در فاز رکود متوقف مانده است؛ درست از سال 93 تا کنون.

سال 93 بازار معاملات مسکن حالت بعداز حباب قیمت سال 92 به خود گرفت و بخاطر «انتظار متقاضیان برای تخلیه حباب قیمت»، خرید و فروش خانه در شهرها وارد رکود شد که پیامد آن به صورت «شکل­گیری رکود ساخت و ساز» بروز پیدا کرد.

اما در حالی که معاملات خرید مسکن از اواخر 96 در تهران، از اوایل 97 در کلان­شهرها و از اواسط 97 در سایر مناطق شهری رونق نسبی پیدا کرد، ساخت و ساز همچنان در فاز رکود درجا زد.

میانگین ساخت مسکن در کشور طی این سال­ها حول و حوش 300 هزار واحد بوده در حالی که معدل سالانه آن طی دهه 80 بالای 600 هزار واحد بوده است. این یعنی کوچک­شدن بازار سرمایه­گذاری ساختمانی به میزان 50 درصد طی سال­های اخیر.

ریشه این رکود ساختمانی،‌ رونق سفته­بازی است.

در سال­های اخیر «انتظارات تورمی» در جامعه، سرمایه­های عمومی و تخصصی را به سمت بازار ملک سوق داد. منظور از سرمایه­های عمومی، دارایی خانوارها است که برای در امان ماندن از موج تورم، به سمت خرید ملک (سرمایه­گذاری ملکی) حرکت کرد.

سرمایه تخصصی هم همان نقدینگی فعالان ساختمانی است که ترجیح دادند به جای آنکه ساخت و ساز کنند، همان ساختمان­های ساخته شده را نگه دارد (نفروختن) تا از موج تورم عمومی در امان بمانند.

به این ترتیب، همانطور که این انحراف سرمایه­گذاری در بخش مسکن از مسیر مولد به مسیر غیرمولد باعث جهش­های مکرر قیمت شد، به بازار ساخت و ساز نیز آسیب جدی وارد کرد.

در شهرهای مختلف کشور متوسط قیمت مسکن طی 4 سال گذشته بیش از 7 برابر شده است که البته میزان رشد در کلان شهر مشهد تا حدودی کمتر از این و حتی کمتر از تهران بوده است؛ چیزی در حدود «تا 6 برابر».

ریشه دوم رکود ساختمانی به «توقف پروسه فروش ناشی از سلب قدرت خرید مسکن» مربوط است.

طی این سه سال، از یک سو رشد بی­سابقه قیمت مسکن و از سوی دیگر رشد هزینه­های مصرفی خانوارها در کنار رشد ناچیز حقوق و دستمزد و همچنین عدم افزایش مناسب سقف تسهیلات خرید مسکن باعث شد خریداران مصرفی یا همان خانه­اولی­ها از بازار خرید خانه خارج شوند (آن هم به اجبار).

در کلان شهر مشهد طبق تحقیقات میدانی که در یکسال گذشته به شکل مرتب از سوی «دنیای اقتصاد» انجام شد، بیش از دو سوم از معاملات خرید ملک نه از سوی خریداران عادی (مصرفی­ها) که توسط سرمایه­گذاران و سفته­بازها انجام شد؛ خریدند که گرانتر بفروشند.

از آنجا که بازار فروش دائمی آپارتمان برای سازنده­ها منوط است به حضور مداوم تقاضای مصرفی در بازار، وضع دو سه سال اخیر (خروج تقاضای مصرفی) باعث تخریب جریان «ساخت و فروش آپارتمان» در این استان و البته سایر شهرهای کشور شد.

منحنی تغییرات نبض معاملات مسکن و نبض ساخت مسکن طی سه سال گذشته، هم­حرکتی این دو شاخص را به خوبی نشان می­دهد. نبض ساخت و ساز تابعی از نبض معاملات خرید (فروش) خانه است.

سال 98 میزان رشد معاملات خرید مسکن در کشور از نرخ 4 درصد سال 97 به نرخ منفی 35 درصد افت کرد. این تغییر به معنای ورود بازار معاملات مسکن از رونق نسبی به رکود محسوس بود. در همین فاصله زمانی نیز سرعت رشد تیراژ ساخت مسکن با دنده معکوس اساسی، کاهش یافت بطوریکه نرخ رشد 15 درصدی تیراژ ساخت واحد مسکونی سال 97 به نرخ رشد یک درصدی در سال 98 تبدیل شد.

در یکسال و نیم اخیر نیز این تغییرات، «هم­آهنگ» بود.

ریشه سوم بومی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، رکود سنگین­تر بازار ساخت مسکن مشهد در مقایسه با تهران یک علت محلی دارد و آن «وضعیت درآمدی در کلان شهر مشهد (در مقایسه با تهران) و همچنین نوع نگاه به متغیر غیراقتصادی موثر بر نبض مسکن» است.

فعالان ساختمانی در مشهد براساس دو پارامتر تصمیم به ورود یا خروج از بازار ساخت و ساز می­گیرند. پارامتر اول، «آینده خریدهای مصرفی (قدرت خرید)» است و پارامتر دوم نیز «پیش­بینی­ها درباره آینده بازیگردانان بازار».

این آمار مربوط به تابستان امسال است یعنی مقطعی که «آنچنان خوش­بینی به شروع مذاکراتی که در ابتدای سال برگزار شد،‌ نبود».

مذاکرات برجامی در صورتی که به نتیجه نهایی منجر شود، یکی از آن متغیرهای اصلی شارژ کننده انتظارات تورمی را خاموش می­کند. در نتیجه، تعقیب آن از سوی همه فعالان بازار مسکن طی این مدت ادامه داشته است.

اتفاقا افت و خیز نبض ساخت و ساز در فاصله بهار تا تابستان در کشور را می­توان به نوعی برآیند نوسان موضوع مذاکرات در فاصله ابتدای بهار 1400 تا تابستان دانست.

چند دوره برگزاری نشست و سپس توقف آن در تابستان باعث شد در کلان شهری مثل مشهد که میزان مقاومت فعالان آن در برابر متغیرهای رکودزا کمتر از جایی مثل تهران است، سرمایه­گذاران ساختمانی دست به عصا حرکت کنند.

آینده چگونه رقم می­خورد؟

اگر چه آمار رسمی مربوط به نیمه اول امسال است اما طی ماه­های اخیر، یک نظرسنجی رسمی از شرکت­های ساختمانی سراسر کشور نشان داد، «امیدها به رویت هر چند خفیف رونق و پایان رکود چندین ساله مسکن، تا حدودی قابل رصد و رهگیری است».

نظرسنجی از مدیران بخش خرید شرکت­های ساختمانی در ابتدای دی ماه مشخص کرد، «فعالان این حوزه نسبت به آینده از بدبینی مفرط خارج شدند»؛ هر چند هنوز خوش­بین هم نیستند.

بررسی­ها نشان می­دهد، پایان مثبت مذاکرات وین می­تواند به «تعمیق رکود مسکن» پایان دهد.

همزمان، جریان خریدهای غیرمصرفی در بازار املاک مشهد و حومه نیز متوقف خواهد شد که این موضوع به کاهش حباب قیمت مسکن کمک خواهد کرد.

در تهران و 7 کلان شهر دیگر کشور، حباب قیمتی وجود دارد و مطابق الگوی تاریخی «پایان رکود»، تا زمانی که این حباب قیمتی تخلیه کامل نشود، امکان احیای نبض معاملات مصرفی و همچنین ساخت و ساز وجود ندارد.

پیش­بینی می­شود روند تخلیه حباب مسکن دست­کم نیمسال به طول بیانجامد.

البته یک اتفاق می­تواند طول زمان تخلیه حباب قیمت مسکن را کوتاه کند یا افزایش دهد. این اتفاق به «بازار اجاره» مربوط است.

در مشهد طی نیمه اول امسال متوسط اجاره بهای مسکن بیش از 50 درصد جهش کرد. این رشد همانند رشد 49 درصدی هزینه اجاره نشینی در تهران، در تاریخ ثبت داده­­های ملکی در کشور، بی سابقه بوده است.

علت جهش اجاره بهای مسکن هم در کشور هم در تهران و هم در مشهد در گزارش­های قبلی «دنیای اقتصاد» مورد بحث و بررسی قرار گرفت.

با این حال، چنانچه این سرعت رشد اجاره­بها ادامه یابد، بر فرآیند تخلیه حباب تاثیرگذار است.

در تهران از تیر ماه امسال رشد منفی قیمت واقعی مسکن شروع شد.

در کلان شهرها هم پیش بینی می­شود از تابستان امسال این روند جدید شروع شده باشد.

هر پروانه؛ 3 خانه

ساخت و سازهای مسکونی در مشهد به صورت میانگین حاوی 3 واحد مسکونی در هر ساختمان است.

طی تابستان امسال 2 هزار و 579 پروانه ساختمانی توسط شهرداری های استان خراسان رضوی صادر شد که بیش از 85 درصد آنها در مشهد –مرکز استان- بوده است.

این تعداد پروانه به معنای آن است که به همین تعداد ساختمان با کاربری مسکونی احداث شده است.

پروانه­های صادر شده منجر به تولید 8 هزار و 400 واحد مسکونی در یک فصل شده است.

نسبت تعداد واحدهای مسکونی در هر ساختمان مشخص می­کند هنوز در استان خراسان رضوی و البته در مشهد، ارتفاع ساختمان­ها دست کم یک طبقه در میانگین، از ارتفاع ساختمان­های تهران کوتاه­تر است.

در تهران متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر ساختمان بالای 4 واحد است.

زیر 50 درصد ساختمان­های در حال احداث در مشهد، ارتفاع بالای 5 طبقه دارد که این هم شاهد دیگری از تراکم پایین ساختمان­ها است.

با این حال بدقواره­سازی اندک برج­های مسکونی باعث شده نگاه عمومی به شهر این باشد که تراکم فروشی بیداد می­کند.