زیرپوست حاشیه ­نشینی در مشهد

میانگین قیمت خانه و آپارتمان طی یکسال گذشته در مشهد تقریباً به میزان 2 برابر تورم مسکن تهران، افزایش پیدا کرد. نتیجه این رشد قیمت یک ظاهر دارد که خود را در حجم معاملات خرید ملک نشان می­دهد. اما یک صورت پنهان هم از این تورم وجود دارد که فقط و فقط با سنجش متغیرهای ناشناخته بازار مسکن قابل شناسایی است. این متغیرها برای بازار مسکن مشهد اثبات می­کند «حاشیه­نشینی و زندگی در شرایط سخت در خراسان رضوی به ویژه اطراف مشهد تشدید شده است».

بهای خرید مسکن در مشهد حداقل به میزان یک سوم تهران است. این در حالی است که قدرت خرید خانه و حتی اجاره مسکن در استان خراسان رضوی خیلی کمتر از یک­سوم وضعیت ساکنان شهر تهران است. بنابراین طبیعی است که فشار هزینه­های تامین مسکن در این استان بیشتر از تهران باشد.

آنچه طی یکی دو سال گذشته به عنوان میوه تلخ جهش قیمت ملک و سقوط قدرت خرید خانوارها در مشهد بوجود آمده، وخامت اوضاع در بافت فرسوده و همینطور حومه ضعیف و غیررسمی مشهد است.

در کل کشور طبق اطلاعات سال­های اخیر چیزی در حدود 20 میلیون نفر در وضعیت نامناسب محل سکونت به سر می­برند که نیمی از آنها در حاشیه­ غیررسمی شهرها و نیمی دیگر در دل فرسوده شهرها ساکن هستند. این جمعیت 20 میلیونی به معنای سهم 25 درصدی خانوارهای بدمسکن از کل خانوارها در سال­های گذشته بوده است.

اما در حال حاضر این جمعیت افزایش پیدا کرده است.

طبق گزارش­های رسمی در دولت که تابستان امسال جزئیات آن توسط یکی از وزارتخانه­ها (وزارت رفاه) منتشر شد، در حال حاضر 35 درصد از جمعیت ایران زیر خط­فقر مسکن قرار دارند.

خط فقر مسکن به معنی سطحی از هزینه­های تامین مسکن است که اگر بیشتر شود، خانوار متحمل این هزینه بالا به فقر مسکن دچار شده است.

فقر مسکن با یک شاخص دیگر هم سنجش می­شود که براساس شرایط 5 گانه بدمسکنی مورد ارزیابی قرار می­گیرد.

استان خراسان رضوی در هر کدام از این دو شاخص وضعیت مطلوبی دارند.

در استان خراسان رضوی، 31 درصد جمعیت از دسترسی به مسکن مقرون به صرفه محروم هستند.

مسکن مقرون به صرفه یا مسکن در استطاعت خانه­ای است که افراد با حداکثر 30 درصد از درآمد ماهانه­شان بتوانند آنجا را اجاره کنند و در آن ساکن شوند.

اما در مشهد از هر 100 نفر، 31 نفر ماهانه بیش از 30 درصد درآمد خود را برای تامین مسکن اجاره­ای هزینه می­کند.

این جمعیت 30 درصدی که مسکن در استطاعت از دسترس آنها خارج است، بعضاً در حاشیه مشهد سکونت دارند یا اینکه در داخل مشهد اما در شرایط بدمسکنی به سر می­برند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، سنجش بازار مسکن مشهد با متغیر دوم نیز اوضاع را غیرمناسب توصیف می­کند.

این شاخص، نرخ بدمسکن­ها نام دارد که برای محاسبه آن یکسری پارامتر شهری و محله­ای ملاک عمل قرار می­گیرد.

فرد  دچار به بدمسکنی، یکی از شرایط زیر را ندارد: آب شرب مناسب، سرویس­ بهداشتی مناسب، زندگی در مکان کافی به لحاظ مساحت و بزرگی، مسکن بادوام و امنیت تصدی ملکی.

در استان خراسان رضوی نزدیک به 12 درصد خانوارها بدمسکن هستند.

این نرخ در کل کشور 20 درصد و برای تهران نزدیک به 6 درصد است.گ

انتظار می­رفت جمعیت بدمسکن در مشهد به عنوان کلان شهر بعد از تهران، به اندازه تهران پایین باشد اما به دلیل همان «درآمد و قدرت خرید کمتر در مشهد نسبت به پایتخت»، شرایط سکونتی مشهدی­ها فوق العاده بدتر از شرایط بد تهران است.

شاخص سوم سنجش محرومیت مسکن در مشهد که منجر به حاشیه­نشینی بیشتر و رها شدن خانه­های فرسوده شده است، «مساحت خانه» است.

در حالی که در کشور 5 درصد مردم در فضای مسکونی ناکافی زندگی می­کنند، این شاخص در استان خراسان رضوی 8 درصد است. سهم افراد ساکن در فضای مسکونی ناکافی در استان خراسان رضوی یک واحد درصد بیشتر از تهران است.

سرانه فضای مسکونی در ایران 13 مترمربع است بطوریکه اگر یک خانواده سه نفره در مسکن زیر 40 مترمربع زندگی کند عملاً بدمسکن به حساب می­آید.

شیفت به حومه غیررسمی

به گزارش «دنیای اقتصاد» مجموعه شرایطی که در بازار مسکن مشهد بواسطه جهش قیمت خانه و آپارتمان بوجود آمده، خانوارها را ابتدا به حومه رسمی و سپس به حومه غیررسمی شهرهای بزرگ و مرکز سوق داده است.

بخش زیادی از افراد دچار به فقر مسکن حاشیه نشین شده­اند و به جمعیت قبلی حاشیه­نشین­ها اضافه گشته­اند.

از طرفی، رکود ساختمانی در بافت فرسوده مشهد، سرعت نوسازی و نجات ساکنان از وضعیت بدمسکنی و فقر مسکن را بسیار کند کرده است.

آمارهای رسمی، مشهد را در رتبه سوم حاشیه­نشینی در کشور قرار داده است. بیش از یک میلیون و 300 هزار نفر در استان خراسان رضوی حاشیه­نشین هستند.

به صورت میانگین در کشور از هر 100 نفر، 30 نفر حاشیه نشین است اما این نسبت برای استان خراسان رضوی 42 درصد است.

حاشیه­نشینی به معنای زندگی در سکونت­گاه­های غیررسمی است. در این سکونت­گاه­ها، خدمات بدیهی و اساسی یک زندگی شهری مثل آب و برق و امنیت، برقرار نیست و حتی چهره محله­ها نیز بسیار خراب و پایین­تر از مناطق متوسط و روبه بالای شهرها است.

وضعیت در بافت فرسوده مشهد نیز دست کمی از حاشیه این کلان شهر ندارد.

در بافت­ فرسوده مشهد، هزینه ساخت و ساز (نوسازی) به طر­ز خیره­کننده­ای افزایش یافته است.

عمده این رشد هزینه به قیمت زمین و قیمت تمام شده ساخت مسکن مربوط می­شود.

محاسباتی که پیش­تر توسط دکتر حجت میرزایی صاحب نظر ارشد اقتصاد شهری انجام شد، نشان می­دهد نرخ بازدهی سرمایه­گذاری ساختمانی در بافت فرسوده به قدری پایین است که قیمت تمام شده ساخت مسکن فاصله چندانی با قیمت فروش مسکن ندارد.

قرار بود برای تشویق به نوسازی و ساخت و ساز در بافت فرسوده، کمک هزینه تولید مسکن و همچنین معافیت­های هزینه­ای در کنار مشوق­های مالی تسهیلاتی برای ساخت و ساز تامین و به سرمایه­گذاران ساختمانی پرداخت شود. اما ظاهراً این مهم محقق نشده است.

نوسازی سالانه بافت فرسوده در مشهد زیر 10 هزار واحد مسکونی است.

دو پیامد بدمسکنی چیست؟

کارشناسان اقتصادی و همینطور اجتماعی معتقدند، رشد حاشیه­نشینی در استان خراسان رضوی دو تبعات به همراه دارد.

اولین پیامد منفی این عارضه، افت کیفیت زندگی خانوارها و تاثیر آن بر سلامت روحی و روانی افراد است.

همین که افراد در جایی که زندگی می­کنند، احساس دلچسبی نداشته باشند، این سرخوردگی باعث می­شود کیفیت کار در افراد پایین بیاید و سرزندگی خانوارها تحت تاثیر قرار بگیرد.

پیامد منفی دیگر متوجه دولت است. رشد حاشیه­نشینی هزینه اداره شهر و تامین آب و برق و گاز را برای دولت چند برابر می­کند.

در مسکن مهر و همینطور مسکن اقدام ملی مشخص شد دولت علاوه بر 360 هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که توسط بانک­ها قرار است به پروژه­های ساخت مسکن ارزان پرداخت شود، حدود 200 هزار میلیارد تومان نیز به صورت حداقلی برای تامین خدمات زیرساختی نیاز است.

حال تصور کنید چیزی شبیه مسکن مهر که در بیرون شهرها به شکل رسمی ساخته شد، در حومه کلان­شهرها به شکل غیرمستقیم ایجاد شده است. این محله­ها به خدمات اساسی سه گانه سکونتی نیاز دارند و تا زمانی که برای تامین آنها بودجه جداگانه در نظر گرفته نشود، وضعیت به همین منوال پیش خواهد رفت.

کارشناسان برای برون رفت از مشکلات حاشیه­نشینی و همینطور بدمسکنی در بافت فرسوده، یک راه حل به دولت پیشنهاد می­کنند و آن واقعی­سازی انواع بسته­های حمایتی و تسهیلاتی مختص سرمایه­گذاران ساختمانی در بافت است.

شاید از منظر خیلی از سازنده­ها در بازار مسکن، مشوق و تسهیلات واقعی و جذاب برای نوسازی بافت فرسوده فقط تسهیلات بانکی با نرخ سود معمولی نیست.

رونق نوسازی بافت فرسوده سبب کاهش قیمت در بافت می­شود که می­تواند اقشار متوسط و رو به پایین زندگی شهری را به سمت بافت نوسازی شده هدایت کند.

در نتیجه این جابجایی، ساکنان حاشیه غیررسمی کلان شهر مشهد و همینطور حومه استان به تدریج میل پیدا می­کنند در بافت نوسازی شده تهران سکونت پیدا کنند.

در دولت قبل در مقطعی اعلام شد برای ساکنان حاشیه شهرها، سند مالکیت صادر می­شود.

این ابتکار عمل البته هیچ وقت اجرایی نشد اما یک اعتراض گسترده سازنده­ها بابت مانع حضور عملیاتی در نوسازی بافت فرسوده همین بحث مالکیت رسمی و سلامت حقوقی بافت است.

در بافت­های فرسوده کلان­شهرهای کشور، سند مالکیت بعضاً به کسی که ساکن آن پلاک کلنگی است، ارتباطی ندارد بلکه مالک فردی است که مثلاً خارج از کشور زندگی می­کند یا به رحمت خدا رفته است.

این مشکل باید حل بشود.

همچنین بخشی از قطعات در بافت فرسوده، ریزدانه محسوب می­شوند که شهرداری اجازه ساخت به آن را نمی­دهد مگر در صورت تجمیع با پلاک مجاور.

این موارد مسایلی هستند که روند نوسازی بافت فرسوده و حذف حاشیه غیررسمی شهرها را به بن­بست کشانده است.

البته عزم دولت برای حل این موضوع می­تواند اوضاع را بهبود ببخشد.

یک راه برای این منظور کنار گذاشتن ساخت و ساز مسکونی انبوه در حومه کلان شهرها است تا منابع و اعتبارات به مسیر اصلی که همان بافت فرسوده و سکونت­گاه­های غیررسمی است گسیل شود.

قیمت مسکن در بافت فرسوده حدود 30 تا 40 درصد میانگین قیمت مسکن در کلان شهر مشهد است.

این فاصله، زمینه مناسبی برای رونق ساخت و خرید خانه در بافت ایجاد کرده است اما تا زمانی که این منطقه از شهر رقیبی به اسم شهرهای جدید دارد، کاری از پیش نخواهد رفت.