پساجهش مسکن در ایستگاه مشهد

طی هفته‌ های گذشته جو معاملات مسکن در مشهد سنگین‌ تر شد به این معنا که میزان رکود نسبی که بر خرید و فروش آپارتمان وجود داشت اکنون در ماه‌ های پایانی سال 1400 عمیق‌ تر شده است. این رکود سنگین بخاطر خروج سرمایه‌ گذاران از بازار خرید ملک است.

بررسی‌ ها نشان می‌ دهد، تردید خرید جایگزین هیجان خرید در رفتار سرمایه‌ گذاران شده است.

تقاضای غیرمصرفی مسکن که نیمه اول امسال در تهران به شدت کاهش پیدا کرد و زمینه افت قیمت را بوجود آورد اکنون در مشهد هم همین رفتار را انجام می‌ دهد.

عامل برجامی بر این تغییر وضعیت بازار مسکن شرق موثر بوده است به گونه‌ ای که تماشاچی‌ های بازار معاملات مسکن در مشهد زیادتر از قبل شده است.

منظور از این گروه، آنهایی هستند که به هر دلیل زمان را برای خرید مسکن مناسب نمی-دانند.

طی یکسال گذشته بخش زیادی از رکود معاملات مسکن در مشهد بخاطر سلب قدرت خرید مصرف‌ کننده بود. این گروه تماشاچی‌ های دست اول بازار معاملات ملک شده بودند. اما الان، گروه دیگری که همان تقاضای غیرمصرفی است نیز به تماشاچی‌ ها افزوده شده‌ اند.

تردید خریداران مسکن برای سرمایه‌ گذاری بخاطر «انتظار کاهش قیمت» است.

عموم فعالان این بازار به این جمع‌ بندی رسیده‌ اند که توافق در مذاکرات باعث کاهش قیمت مسکن می‌ شود. بنابراین سرمایه‌ گذاری ملکی در این مقطع می‌ تواند احتمال زیان در کوتاه مدت و حتی میان مدت را بالا ببرد.

ایست قیمت مسکن

واسطه‌ های ملکی در بازار مسکن مشهد می‌ گویند در مناطقی از این شهر روند رشد قیمت مسکن متوقف شده است. در یکسری از محله‌ ها نیز کاهش قیمت تا 20 درصد نسبت به اواخر سال گذشته دیده می‌ شود. البته این کاهش قیمت در آمار رسمی وجود ندارد بلکه برخی مشاوران املاک مشهد با مقایسه «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ ها از این کاهش خبر می‌ دهند.

برآیند اطلاعات بدست آمده از وضعیت شب عید بازار مسکن مشهد حکایت از آن دارد که سطح قیمت آپارتمان در این بازار ترک برداشته است. این ترک زمینه قوی برای عبور از جهش قیمت مسکن را بوجود آورده است.

بازار مسکن شب عید تقارن پیدا کرده با ماه مذاکرات پی در پی وین. به این ترتیب همزمانی این دو باعث شده برخلاف عرف این بازار در هفته‌ های پایانی سال، گرمایی در معاملات ملک وجود نداشته باشد بلکه برعکس، سرمایه تقریباً کم‌ سابقه در معاملات شب عید بازار ملک مشهد حکمفرما شده است.

فاز پساجهش در بازار مسکن تهران درست از ابتدای امسال شکل گرفت. این بازار در بهار امسال حدود 3 درصد کاهش قیمت پیدا کرد و طی 10 ماه گذشته از سال 1400، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران تنها 8 درصد افزایش یافته است. این یعنی کاهش سرعت رشد قیمت آپارتمان به یک پنجم سال 99 که بیانگر پساجهش است.

این فاز در نیمه دوم امسال کاملاً در بازار مسکن مشهد محسوس بوده است.

متوسط رشد قیمت مسکن در مشهد طی حال حاضر نسبت به سال گذشته همین موقع بین 30 تا 40 درصد از سوی واسطه‌ های ملکی گزارش می‌ شود. این نرخ سال گذشته بالای 70 تا 75 درصد بود. بنابراین سرعت رشد قیمت مسکن، اینجا (مشهد) هم نسبت به سال گذشته کاهش یافته و تقریباً نصف شده است.

اما اینکه چرا شیب کاهشی تورم مسکن مشهد کمتر از تهران است به تاخیر تورم ملکی در کلان‌ شهرها طی این دوره جهش نسبت به تهران برمی‌ گردد.

با این حال، اکنون بازار مسکن مشهد در تعقیب بازار مسکن تهران، تغییر فاز داده است.

شکل خریدهای شب عید

واسطه‌ های معاملات مسکن در مشهد از نبود نقدینگی در این بازار برای انجام معامله ملکی خبر می‌ دهند.

افراد دارایی‌ های نقدی خود را عمدتاً در یکی از بازارهای سهام، ارز یا سکه و البته سپرده-گذاری بانکی، سرمایه‌ گذاری کرده‌ اند.

البته طی یک ماه گذشته کاهش محسوس و معنادار نرخ دلار باعث تبدیل دارایی توسط عده‌ ای از سرمایه‌ گذاران این بازار شد اما از آنجا که نقدینگی مورد نیاز برای خرید ملک چندین برابر یک سرمایه‌ گذاری متعارف در بازار ارز است، بخشی از دارندگان دلار در هفته‌ های گذشته که فاز فروش به خود گرفتند، احتمالاً روانه بازار پول شدند. بخشی هم شاید اقدام به سرمایه‌ گذاری بورسی کرده باشند که البته این احتمال ضعیف است.

نتیجه ضعف ریال در اقلیت خریداران مسکن حاضر در بازار معاملات ملک این شده که نبض خرید و فروش آپارتمان در مشهد به سمت معاملات تهاتری در حرکت است.

متقاضیان خرید ملک پیشنهاد تبدیل ملک یا واگذاری دارایی‌ های ارزی خود به فروشنده را می‌ دهند.

کارشناسان اقتصادی پیش‌ بینی می‌ کنند حل موضوع برجام و کاهش انتظارات تورمی در پی آن باعث آزادشدن پول‌ ها از دارایی‌ های مالی و سرمایه‌ ای نظیر ارز و سکه و طلا می‌ شود و زمینه برای احیای نبض معاملات نقدی در بازار مسکن را بوجود خواهد آورد.

اما اکنون تهاتر در بازار مسکن مشهد به ترک خوردن سطح قیمت ملک کمک کرده است.

شاهد دیگری از پساجهش مسکن در مشهد، مدت زمان تغییر قیمت است.

سال گذشته قیمت‌ ها ساعتی افزایش پیدا می‌ کرد اما در حال حاضر تغییر قیمت، ماهانه شده است.

امان از اجاره‌ بها

تورم اجاره مسکن در مشهد مطابق گفته‌ ها و روایت مشاوران املاک این بازار به حدود 80 درصد رسیده است؛ تغییر نسبت به مدت مشابه در سال 99.

در کل کشور متوسط اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در نیمه اول امسال 52 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرد.

اما در مشهد براساس تحقیقات میدانی از فایل‌ های اجاره، میزان رشد اجاره بها شدیدتر از میانگین کشوری گزارش می‌ شود.

مستاجرها تاوان جهش قیمت مسکن را به شکل رشد شدید اجاره بها می‌ پردازند.

بین قیمت مسکن و اجاره بها رابطه بلندمدت وجود دارد.

اجاره بها معمولاً 5 تا 6 درصد قیمت مسکن است. اما جهش قیمت در سال‌ های  98 و 99 در بازار مسکن سبب شد این نرخ به حدود 5/2 درصد کاهش یابد.

در ماه‌ های اخیر تورم اجاره سرعت گرفته تا نسبت 5 درصد بدست بیاید که البته هنوز آن نرخ حصول نشده است.

کارشناسان اقتصادی در این باره نیز تاکید می‌ کنند نرخ سود 5 درصد برای اجاره‌ داری زمانی حصول می‌ شود که قیمت مسکن کاهش یابد.

یک سوال درباره آینده قیمت مسکن

سازنده‌ ها درباره این تحلیل که قیمت مسکن در دوره احیای برجام کاهش پیدا خواهد کرد از یک متغیر مخالف سخن می‌ گویند.

این متغیر، قیمت تمام شده ساخت مسکن است که همچنان رو به رشد است.

فقط یک جزء از نهاده‌ های تولید مسکن یعنی مصالح ساختمانی طی نیمسال اول 1400 نزدیک به 30 درصد افزایش پیدا کرده است.

از طرفی قیمت زمین نیز رو به رشد بوده است.

سازنده‌ ها با استناد به رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن معتقدند قیمت فروش مسکن نمی‌ تواند کاهش پیدا کند. چون هزینه تولید بالا رفته و امکان کاهش قیمت محصول نیست.

این دوگانگی در دو صورت قابل حل و فصل است.

در صورت اول، هم هزینه ساخت و قیمت تمام شده و هم قیمت فروش مسکن کاهش پیدا می‌ کند.

در صورت دوم اما بازار ساخت و ساز برای مدتی باید منتظر بهبود اوضاع هزینه‌ ها باشد.

کاهش قیمت ساخت ممکن است رخ ندهد اما توقف روند رشد هزینه‌ ها به معنای کاهش قیمت واقعی و فراهم شدن نسبی (تدریجی) زمینه برای ساخت مجدد است.

به این ترتیب، در واقعیت بازار مسکن باید گفت قیمت تمام شده ساخت دیوار بزرگ و غیرقابل نفودی در مسیر کاهش قیمت مسکن به حساب نمی‌ آید.

نشانه‌ های تعدیل قیمت مصالح ساختمانی در فصل دوم سال جاری خیلی خفیف دیده شد.

نرخ تورم فصلی مصالح ساختمانی از حالت دو رقمی در سال گذشته به سطح تک رقمی در تابستان امسال رسید.

این آمارهای رسمی بیانگر آن است که استعداد کاهش قیمت در بازار بالادست ساخت‌وساز هم مثل بازار مسکن وجود دارد.

حتی همین ابتدای دی ماه گزارش کشوری «شامخ» نشان داد سازنده‌ ها و تولیدکنندگان مسکن در سراسر کشور خبر از کندشدن سرعت رشد قیمت تمام شده و هزینه ساخت دادند.

بنابراین تغییر مسیر قیمت تولید مسکن هم در آمارها وجود دارد و هم در روایت کلامی سازنده‌ ها.

اما باز هم یک فاکتور زمانی وجود دارد و آن، «زمان‌ دار شدن اثر کاهش هزینه ساخت بر قیمت فروش واحدهای نوساز» است.

از آنجا که ساخت و ساز حدود 2 سال طول می‌ کشد تا یک پروژه به واحد مسکونی نوساز تبدیل شود، سطح کاهشی قیمت تمام شده با تاخیر خود را بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز منعکس می‌ کند.

بنابراین با فرض اینکه طی ماه‌ های آینده گشایشی در اوضاع سیاست خارجی،‌ درآمد نفت و نرخ دلار بوجود بیاید، اثر مثبت آنها با تاخیر یک تا دو فصل در بازار ساخت و تولید مسکن ظاهر می‌ شود. اما احتمال خیلی زیادی وجود دارد که خیلی زود تاثیر این وقایع غیراقتصادی در بازار مسکن بروز پیدا کند.

تاثیر به شکل کاهش قیمت مسکن یا توقف رشد قیمت مسکن خواهد بود.

کارشناسان اقتصادی در این باره تاکید می‌ کنند معمولاً در ادوار گذشته بازار مسکن، هنگام شکل‌ گیری فاز پساجهش، رشد قیمت مسکن متوقف شده است نه اینکه قیمت مسکن کاهش پیدا کند.

یک نگاه اما مقابل این نظریه وجود دارد که شرایط جدید را به رخ می‌ کشد!

در این دوره، جهش قیمت مسکن بی‌ سابقه بود بنابراین احتمال خیلی زیادی وجود دارد که دوره پساجهش مسکن هم متفاوت از قبل باشد و قیمت مسکن کاهش پیدا کند.