چه عواملی باعث سال متفاوت در بازار ملک شد؟

ترمز تورم مسکن در مشهد

۲۳ اسفند ۱۴۰۰ کد خبر : 2832
دنیای اقتصاد- قیمت مسکن در مشهد از ابتدای سال 1400 تا پایان بهمن ماه رقمی معادل 11 درصد افزایش پیدا کرده که در مقایسه با روند رشد قیمت­ها در سال گذشته بیانگر یک تغییر بزرگ در بازار ملک این کلان شهر است؛ ترمز تورم ملکی.

 

اما شاید مهم­تر از ایست تورم مسکن در مرکز استان خراسان رضوی، علت این رخداد باشد. چه عامل یا عواملی باعث شد وضعیت بازار مسکن در 1400 متفاوت از 1399 شود؟

گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار مسکن مشهد حاکی است، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این کلان شهر به 15 میلیون و 100 هزار تومان رسیده است. این رقم 11 درصد بیشتر از سطح قیمت مسکن در ابتدای سال جاری است.

سال گذشته طی همین بازه زمانی قیمت مسکن در مشهد بیش از 60 درصد افزایش پیدا کرده بود و عملاً بازار ملک در فاز جهش قرار داشت. اما امسال با آمارهای جدید مشخص شده، این حوزه (املاک مسکونی مشهد) از دوره التهاب و رشد سریع قیمت­ها خارج شده یا آن را پشت سر گذاشته است.

ترمز تورم مسکن کشیده شده اما این میزان رشد قیمت (کمی بیش از 10 درصد) به نوعی، خط ترمز موتور رشد قیمت ملک است. در بازار مسکن تحولات قیمتی به سرعت آنچه در بازارهای ارز و سکه و سهام رخ می­دهد، نیست. مدتی طول می­کشد تغییر فاز بازار ملک بر روند رشد مثبت یا منفی قیمت منعکس شود. به همین خاطر در سال جاری که سال پساجهش مسکن اتلاق می­شود، همچنان شاهد رشد قیمت البته به میزان خیلی کمتر از سال قبل بوده­ایم.

در بازار مسکن مشهد سرعت رشد قیمت در حال حاضر یک ششم سال گذشته است.

 

سه اتفاق در بیرون بازار مسکن

 

بررسی­های «دنیای اقتصاد» درباره این توقف رشد شدید قیمت مسکن در مشهد دو عامل اصلی را شناسایی می­کند.

عامل اول سیگنال­های مثبت از بیرون بازار مسکن درباره آینده اوضاع اقتصادی است.

سه اتفاق در بیرون بازار مسکن طی زمستان امسال رخ داد که به شدت بر تحولات داخلی بازار ملک بخصوص در تهران و هفت کلان شهر دیگر موثر بود. این سه شامل «کاهش چشمگیر نرخ دلار»، «افزایش درآمدهای نفتی بواسطه تسهیل فروش نفت» و همچنین «رو به جلو بودن مذاکرات برجام در وین» است.

هر سه این رخدادها طی سه سال قبل از 1400 در مسیر خلاف روند فعلی حرکت کردند بطوریکه برآیند آنها باعث تحریک (تشویق) افراد به سرمایه­گذاری ملکی و در نتیجه جهش قیمت شد.

شوک­های ارزی ناشی از خروج آمریکا از برجام در سال 97 و همچنین افت شدید درآمدهای نفتی در آن زمان و دو سال بعد از آن، انتظارات تورمی در جامعه را تشدید کرد و از آنجا که افراد بازار مسکن را امن­ترین مکان برای سرمایه­گذاری و حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم می­دانند، تقاضا برای خرید ملک طی دوره سه سال گذشته افزایش یافت. در مقابل، میزان فروش (میل به فروش) به شدت کم شد و همین تقابل یعنی رشد خرید و افت فروش کار را برای جهش قیمت مسکن راحت کرد.

اما در دو ماه اخیر اوضاع فرق کرده است.

نرخ دلار طی دو ماه متوالی دی و بهمن، ماهانه حدود 7 درصد ریزش کرد. از طرفی، رشد قیمت جهانی نفت در کنار فروش بالای نفت ایران در این مدت نوعی گشایش اقتصادی به حساب آمد. در زمین سیاست خارجی نیز مذاکرات طی این دو ماه اخیر فاصله خود را با توافق نزدیک کرد به جای آنکه در جا بزند یا از آن دور شود.

پیامد مثبت این سه اتفاق باعث شده انتظارات برای کاهش قیمت مسکن در بازارهای تهران و دیگر کلان شهرها تقویت شود و این انتظارات کاهشی به شکل تصاعدی تداوم یابد.

در تهران و مشهد و همچنین سایر کلان­شهرها، استعداد کاهش قیمت مسکن بیشتر از مناطق شهری دیگر در کشور است. رشد قیمت مسکن ابتدا در تهران و سپس در کلان شهرها شروع شد.

اصفهان، مشهد و شیراز در خط مقدم رشد قیمت مسکن (بعد از تهران) قرار داشتند. البته کرج نیز ملتهب بود.

سال­های 97 و 98 مقطعی بود که قیمت مسکن ابتدا در تهران جهش کرد. نتیجه این جهش باعث شد نسبت قیمت مسکن تهران به مشهد به بالای عدد 3 برسد. این نسبت تا پیش از جهش قیمت مسکن، حول و حوش عدد 2 قرار داشت.

سال 99 در پی انتقال موج جهش قیمت از تهران به کلان شهرها از جمله مشهد، میزان برابری شروع به کاهش کرد.

الان با احتساب سطح قیمت مسکن ماه بهمن در بازارهای املاک تهران و مشهد، نسب برابری قیمت مسکن تهران به مشهد 2/2 است. این یعنی آنکه سطح قیمت مسکن تهران باید افت کند یا املاک مشهد باز هم به رشد خود ادامه دهد.

بررسی­ها در این باره مشخص می­کند، احتمال تحقق سناریوی اول خیلی بیشتر از سناریوی دوم است.

قیمت مسکن تهران در حال حاضر نامتعارف بالاست. این همان اضافه پرش صورت گرفته است که با خریدهای سرمایه­ای و غیرمصرفی رخ داد.

قیمت مسکن حداقل 10 تا 15 درصد لازم است کاهش پیدا کند تا اضافه پرش جبران شود.

اما با این حال هر اندازه قیمت مسکن در کلان شهر تهران افت کند، این به معنای توقف کامل قیمت مسکن در مشهد نیست.

الگوی گذشته تغییرات قیمت مسکن اینطور بوده است که روند کاهش قیمت در خلال ریزنوسان ماهانه یک تا دو درصدی قیمت اتفاق می­افتد. ریزنوسان می­تواند مثبت یا منفی باشد.

این یعنی آنکه طی سال آینده به رغم آنکه باید انتظار کاهش قیمت را داشت اما این الزاما به معنی افت قیمت اسمی در همه ماه­های 1401 نیست بلکه برآیند چند ماهه تورم مسکن ملاک است.

 

تهران؛ عامل دوم

 

تغییر جهت اوضاع در بازار مسکن مشهد که با تنها یک آمار کلیدی –تورم 11 ماهه ملک- قابل تشخیص و اثبات است، تا حدود قابل توجهی مدیون تغییر اوضاع بازار مسکن پایتخت است.

در تهران سرعت رشد قیمت مسکن در سال 1400 به یک دهم سال 99 کاهش یافت.

سال گذشته در فاصله زمانی ابتدای سال تا پایان بهمن ماه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 90 درصد جهش کرد. اما امسال در همین مدت زمان مشابه، میزان تورم ملکی 9 درصد گزارش شده است.

در بازار مسکن تهران از یک سو حجم فایل فروش آپارتمان در زمستان امسال بیش از 16 درصد نسبت به پاییز افزایش پیدا کرد و از سوی دیگر قیمت­ها زیر 2 درصد طی دو ماه رشد کرده است.

تحلیل­ها درباره بازار مسکن تهران، بر سکون متغیرها خلاصه می­شود.

فعالان این بازار چشم انتظار توافق هستند تا بواسطه کاهش قیمت مسکن در پساتوافق، در زمان مقتضی دست به خرید خانه بزنند.

سایه تحولات اخیر بازار مسکن تهران بر مشهد سنگین شده است.

همین که طی دو ماه گذشته نسبت برابری قیمت مسکن تهران به مشهد، ثابت مانده و تغییر کاهشی یا افزایشی نکرده است، این ناشی از تعقیب تحولات تهران توسط مشهد است.

در بازار مسکن مشهد معاملات واحد مسکونی در دی ماه با متوسط قیمت 14 میلیون و 900 هزار تومان در مترمربع انجام شد که در ماه بعد این رقم به 15 میلیون و 100 هزار تومان رسید.

این یعنی یک درصد افزایش قیمت مسکن طی یک ماه که مصداق بارز همان ریزنوسان قیمت یا ثبات نسبی قیمت ملک مسکونی در مشهد است.

این در حالی است که در فاصله دی تا بهمن امسال، حجم عرضه آپارتمان فروشی در بازار مسکن مشهد افزایش پیدا کرد.

تقاضای مسکن در مشهد غربال شده است. خریداران سرمایه­ای جای خود را به خریداران مصرفی داده­اند. بخشی از علت آنکه تقاضای مصرفی در هفته­های گذشته به صورت کمی محسوس افزایش پیدا کرده است به وام­های خرید مسکن برمی­گردد.

بخشی دیگر نیز خاصیت بازار مسکن شب عید است که به شکل سنتی گروهی از افراد تصمیم می­گیرند محل سکونت خود را تبدیل به احسن کنند. این گروه البته تعدادشان خیلی زیاد نیست چون همانطور که وضعیت کلی بازار مسکن مشهد بازگو می­کند غالب افراد منتظر برگشت قیمت­ها هستند.

 

آینده بازار مسکن به کدام سمت؟

 

انتظارات غالب در بازار مسکن بر کاهش قیمت­ها استوار است. اما ایا این موضوع تحقق پیدا می­کند؟

جواب این سوال در آینده مذاکرات برجام پنهان است. در صورتی که توافق حاصل شود نه تنها در بازار مسکن که در بازار زمین و حتی بازار اجاره، سطوح قیمت­ها شیب کاهشی به خود خواهد گرفت.

یک رابطه سنتی بین نرخ دلار و قیمت مسکن تهران وجود دارد که نتیجه آن قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را بین یک هزار تا 1100 دلار نمایش می­دهد.

بر اساس این رابطه، سطح قیمت مسکن تهران زیادتر از آنچه باید باشد، قرار دارد.

توافق مسیر را برای چنین اصلاحات قیمتی هموار و بدون مانع خواهد کرد.

بدیهی است با کاهش قیمت مسکن تهران بخاطر نسبتی که بین تهران و مشهد وجود دارد، قیمت واحدهای مسکونی مشهد نیز به تبع، کاهش پیدا می­کند.

به این ترتیب، در شرایط کنونی همه تغییر و تحولات آتی منوط به متغیر برون­زای برجامی است.

همچنین اگر سرمایه­گذاری ساختمانی در سال آینده احیا نشود و رکود ساخت و ساز همچنان ادامه داشته باشد، سرعت کاهش قیمت مسکن خیلی بالا نخواهد بود.

انتظار می­رود فرآیند کاهش قیمت مسکن حدود یکسال ادامه پیدا کند.

بعید است خریداران مصرفی که خانه­اولی­ها دسته اصلی آن هستند، تا نیمه سال آینده به بازار برگردند. این گروه توان خرید ندارد ضمن آنکه حتی اگر وام خرید مسکن قدرت پوشش نسبی را داشته باشد، اقساط تسهیلات مسئله روز و کلیدی خانه­اولی­ها است.

سال آینده کاهش قیمت مسکن و برگشت سطح قیمت­ها به شرایط عادی به دو صورت ممکن است رخ دهد. یکی به شکل کاهش قیمت اسمی و دیگری به شکل رشد قیمت به میزان کمتر از نرخ تورم. در همین یکی دو ماه اخیر در حالی که تورم عمومی ماهانه بالای 2 درصد بود اما تورم مسکن حدود یک درصد گزارش شد. این یعنی، کاهش قیمت واقعی مسکن که باعث کوتاه شدن مسیر دسترسی به رونق خواهد شد.

 

 

 

 

 

دنیای اقتصاد خراسان آخرین ویرایش : ۲۳ اسفند ۱۴۰۰, ۱۸:۱۸


نظر سنجی دنیای اقتصاد

اخبار تصویری

پیشخوان خبر

یادداشت ها